江苏省房地产市场健康平稳发展政策选择

     由南京大学黄贤金教授担任首席专家的江苏省365bet会员登录_怎样获得免费office365_365bet中国客服电话2010年重点课题“江苏省房地产市场健康平稳发展政策选择”研究报告的主要内容摘要如下：
     自2004年以来尤其是2009年6月以来，全国房地产进入快速发展时期，在2008年10月-2009年5月房地产业发展受到全球金融危机影响的情形下，2009年全年房地产价格同比增长25%，2010年11月以来房价有进入了新的上涨时期。房地产价格存在显着的区位差异，对照同一区位的房地产价格，自2008年10月以来，房地产价格上涨幅度达到了50-100%。快速上涨的房地产价格引起了各级政府、社会的广泛关注。江苏省委、省政府一直关注和高度重视房地产市场健康平稳发展，在房地产政策、土地市场、金融政策等方面采取了一系列调控政策，尤其是公共产权住房制度的实施在全国引起了广泛的关注。但面临着新的形势，江苏省实现房地产市场健康平稳发展的压力依然巨大。为此，这里结合江苏省房地产市场发展趋势，提出相应的对策建议。
     一、江苏省房地产市场发展的总体特征
     1、江苏省房地产发展进入了快速发展时期。自2000年以来我国包括江苏省经济社会发展进入了一个全新的发展时期，工业化、城市化加快，也带动了房地产发展，从而不可避免地带动了房地产价格的快速上升，这一以房地产开发为特征的房地产发展阶段还将持续10-20年，但随后将进入以房地产资本运作为特征的房地产发展时期，这一时期仍将面临房地产市场过度发展所带来的价格快速上涨以及金融危机问题，因此，房地产健康平稳发展是一个需要长时期关注的课题。
     2、短周期内江苏省房地产价格出现波动性上升特征。从波动曲线分析，一般调控政策出现在房地产周期中扩张的顶点或衰退的谷点，从而不可避免的加剧了房地产价格的周期性上升波动。若要实现房地产市场平稳发展，则需要增强房地产市场发展的预期性，实行逆周期调控。
     3、房地产发展对于GDP以及政府财政增长的积极效应显着，从而影响了房地产调控政策的执行力。通过对1990年以来房地产发展的分析发现，当期的房地产投资占全社会固定资产投资总额比率每增加1%，拉动经济产出0.11%，建筑业产值提升0.13%，金融业提升0.03%，零售商业提升0.18%；商品房销售面积每增加1%，拉动经济产出0.36%，地方财政增加0.49%，建筑业产值提升0.48%，金融业提升0.18%，零售商业提升0.47%；房价每升高1%，会拉动经济产出0.62%，地方财政收入提高1.47%，建筑业产值提升0.51%，金融业提升0.35%，零售商业提升0.08%。
     4、房价上涨存在合理区间，过低、过快的房价上涨都将影响GDP乃至财政收入增长的可持续性。依据对江苏省1990年以来的《江苏统计年鉴》房价信息分析，发现江苏省平均房价增长率维持在-3.1%-5.2%之间时，对地区经济的拉动作用最大，该区间内房价每增长1%，可以带动经济增长0.27%-1.15%；对于房地产投资也是这样，房地产投资完成额占固定资产投资总额比重在12.0%-20.5%之间，房地产投资完成额占固定资产投资总额的比重每上升1%，能带动地方经济产出增长0.15%-0.20%。
     二、江苏省房地产市场健康平稳发展的政策选择
     房地产市场健康平稳发展不仅是社会公众的新期待，也是协调房地产与其他相关产业平衡发展，避免资金向房地产业过度集中，从而影响产业结构平衡尤其是战略性新兴产业的新要求。为此，依据上述特征，江苏省房地产市场健康平稳发展需要进一步改变调控思路，主要是：实现从短期调控为主转向中期调控为主，避免造成房地产过多的短周期波动，而加剧不良社会影响；实现从控制需求为主到优化供给结构为主的调控，着重增加低收入群体的住房保障以及租金补贴；实现从控制房价到适度增长的调控，房价适当增长有利于经济、财政的可持续，但需要避免过度增长的负面效应。为此，建议：
     一是合理确定保障性住房建设投资规模，并将其作为地方政府考核目标
     特惠型国家，如美国、英国、加拿大为代表，中央财政支出中，住房及其社区环境项目所占比例在1.5%-3%之间；普惠型国家，如新加坡、日本等，中央财政支出中，这一比例高达13%。我国适度住房保障水平即住房保障支出占GDP的比重应在1.71%-4.59%之间，与我国目前的国民经济发展水平相适应。从江苏省来看，全省廉租房的财政投入仅为两、三亿，一些城市经济适用住房主要是用于拆迁安置，对于中低收入群体安置考虑不多，因此，住房保障欠账较多，江苏省住房保障直接投资不得低于GDP的5%，这对于缓解中低收入群体的住房压力将具有积极意义。
     二是探索多元化的保障性住房发展模式，鼓励建设共建房、青年公寓
     当前住房保障主要有中低价商品房、经济适用房、廉租房、公共租赁住房等类型，这些类型满足了不同收入水平层次的中低收入者的住房需求，但由于我国现行的“单位”体制特征，建议鼓励建设共建房，即由“单位”或社区通过对原有房屋改建、新房共建等方式，改善住房水平，不仅可以节省政府投资，而且也有利于吸引社会资本参与。此外，将青年公寓纳入政府保障性住房建设和运行管理范围，规定收入低于一定水平的青年人可以入住，这不仅为城市储备人才，使城市更有活力和生机，而且青年群体安居乐业，也有利于社会稳定。
     三是谨慎开展综合评标出让方式，积极提高囤地成本，促进闲置土地的市场释放
     目前各地国土部门积极探索通过综合评标方式，降低楼面地价，从而以期达到控制房价上涨的目标，但是由于房价是依据市场决定的，而不是成本+合理利润决定的，这也是为什么长期囤地后开发的房地产价格依然很高的原因所在，因此，这一方式的效果有待检验，建议江苏省谨慎为之。但在行政手段难以控制囤地、闲置用地现象的前提下，建议：（1）在地块出让同时，同时规定地块开发的年期，超过这一年期的均为囤地或变相闲置土地；（2）及时公开囤地企业信息，以强化社会监督；（3）通过加收土地增值税方式提高房地产企业囤地成本，促进闲置土地的市场释放，从而达到增加房地产市场用地供应的目的，此外，也可以增加政府财政收入。一般地方都有1/3的囤地或变相闲置土地（即已动工，但未能形成商品房的有效或实际供应），若部分能释放到市场，对于增加房地产供应也将具有积极意义。
     四是探索开展非经营性房产的房产税征收，转变地方政府财政增长方式
     房产税作为一种地方税，其征收对于改善政府对于土地财政的依赖性，形成更为稳固的财政收入渠道具有重要意义。目前重庆等一些城市也已明确提出要开展非经营性房产的房产税征收。建议省政府出台相关财政政策，鼓励各个地方政府乃至县（市）政府探索征收非经营性房产的房产税，逐步推进江苏省房产税制度的建立和完善。
     五是响应社会要求，完善房地产市场健康平稳发展的应急性调控体系
     对于短期性房地产市场波动，主要从这些方面加以调控：（1）进行市场监管的松紧度调节，着重是针对捂盘惜售、哄抬房价、倒卖房号等不规范行为进行监管；（2）房地产价格涨幅限制。对于过热的房地产市场通过涨幅限制加以规范；（3）在尚未实行房产税的时期，可以通过行政限购，抑制房地产过热；（4）抵押系数杠杆。着重是通过设定不同抵押系数，抑制房地产购买力，以期适当调节房地产供求关系。